2023开年，西安楼市未能取得“开门红”！

房源备案上，量少价高，房价格局不断刷新；登记方面“流摇潮”明显，去化率最低仅3%……

具体表现如何，今日，我们聚焦2023年1月楼市，一起来看下吧！

【资料图】

01

2521套房源备案

均价破2.8万/㎡！

房博士统计了西安市住建局备案公示情况 （1.1-1.31，高陵、阎良区、鄠邑区除外）， 共计有9盘2521套房源价格公示，具体如下：

从备案房源分布区域来看， 1月备案的9盘主要分布在灞桥区、浐灞生态区、国际港务区及航天新城。万科东望及碧桂园云顶（四期）大放量，分别备案474套、1319套， 备案房源数量是自2022年3月至今最少的一次。

从备案楼盘产品来看， 涉及了小高、高层及联排叠拼，整体改善属性明显；备案房源均价15389元/㎡-41151元/㎡，价格跨度比较大，西安楼市虽回归理性，但房价格局一直在变，1月备案的9盘整体均价2.8万+/㎡，备案均价再次刷新。

我们可以发现：购房成本大幅度增加，西安楼市逐渐步入初改、改善为主的时代，刚需购房者逐渐退出市场。

1月备案重点关注楼盘：

万科东望项目周边交通、商业、教育等配套都比较齐全，项目位于月登阁路和长鸣路交汇处东北角，整个小区的规划来看，由小高层和高层组成，产品设计上除了有110—143㎡的改善型产品外， 更打造有整个板块较为空白的198㎡的大面积改善产品。

本次备案的1#、5#、9#楼为总高24-33层的高层，主力户型面积111㎡、129㎡，整体均价18027元/㎡。

碧桂园云顶（四期）地块上共计规划了12栋住宅（高层、小高层）以及配套商业，本次全部备案；主力户型面积 138㎡、143㎡、191㎡、219㎡、224㎡、 均价23559.5元/㎡，改善属性明显。

碧桂园云顶地处曲江与航天基地交汇处，但属于航天基地范围之内，整个项目体量比较大，分多期开发建设，一期、二期已经售罄，三期2022年进行了推售。

凭借项目的 地段优势、产品优势， 再加上曲江新区住宅供应的紧缺带来市场需求外溢，碧桂园云顶在过去几年属于西安市场上的现象级热销盘，项目预计近期拿证销售。

碧桂园·香湖湾1号本次备案的是3层高的联排产品，总共只有36套房源，户型面积在200㎡左右，整体备案均价3.68万元/㎡左右，产品稀缺属性明显，

项目位于浐灞生态区世博园向北约300米，周边的地铁、学校、商业、公园等配套也非常成熟。

02

18盘上线登记

仅1盘摇号！

1月共计18盘2093套房源上线登记，具体如下：

从登记结果上来看， 仅有绿城紫薇公馆1盘摇号，均价1.3万/㎡的刚需刚改项目流摇、价格3万+/㎡的改善盘也平销，登记家庭数仅2000+组 （未结束登记项目不包含在内）， 买房人信心明显不足。

从登记楼盘产品及价格来看， 面积68-397㎡，产品涉及了高层、小高层、洋房及叠拼，远洋未央华府、国宸府、唐樾六和坊雲禧、华润置地紫云府|学宸、保利锦上璟悦、锦悦府是刚需刚改房源，其余登记盘都是大面积改善房源为主。

登记的18盘房源均价12834-32486元/㎡，价格跨度比较大。

从登记楼盘分布区域来看， 主要以高新、航天、雁塔、曲江等区域为主，长安、莲湖、灞桥等区域供货不足。

登记楼盘既有纯新盘，比如：锦悦府，详情点击>>>真的来了！高新二期烂尾10年项目终于要登记，首付44万起！

也有断档盘加推，如九锦台，项目位于西安二环内碑林区，上次开盘大概在2017年，地段好+价格友好+配套成熟+倒挂约8000元/㎡，虽说集合了众多优势，但因 点式楼设计，四梯八户、产品陈旧等缺点，项目最终平销。

还有唐樾六和坊雲禧项目， 本次推出的是2#、4#、5#楼，是整个项目的最后三栋楼，也是时隔5年后再开盘， 9126元/㎡起+二环内+准现房，登记却 “意外”爆冷，产权缩水、产品老旧、加之前期房产证办理问题，买房人并未“闭眼入”！

准现房清凉灞柳项目，本次推出的68套房，毛坯均价24185元/㎡，户型184-188㎡。户户均有露台花园，独门独户，至高赠送50㎡私家花园，综合实际使用面积将在约400㎡，套均总价在450万左右，很显然，这样的房源是改善的天花板，但登记首日已经飘红。 （是否摇号，以核验结果为准）。

可以明显看出，买房人盲目上车的时代已成过去时，价格、地段之上，对产品、居住舒适度的要求不断拔高。

03

最低去化率3%

多盘去化明显不足！

去化最能反映市场真实水平！

据不完全统计，1月西安有13个项目开盘选房，去化率最高92%， 为港务区的中粮奥体壹号项目，热门区域核心板块，地理位置优越，且紧邻优质教育配套，又有央企背书，本次推出的10，14，15，17#楼272套房源，去化率遥遥领先。

摇号开盘的绿城紫薇公馆项目，性价比还是不错的，近地铁、价格友好且紧邻优质教育资源，本次去化率达88%。

均价1.3万+/㎡的颐合府，去化率仅3%，项目上一次推售是在2020年8月份，项目在2019年到2020年共登记四次，当时均价1.1-1.2万/㎡但 从未摇号，最惨的一次仅3人核验，在西安楼市还比较火热的两年时间里，千人摇都未能达成，一期口碑差、开发商负面缠身、房产证办理艰难等众多问题下，本次开盘再次爆冷！

整体看，1月多盘出现了去化难问题，但据房博士实探了解，在春节期间，不少项目的到访量、成交量都很不错，详情可查看>>>春节测温丨摸底60+楼盘！2023年，西安楼市“小阳春”或将迟到！

房博士有话说： 疫情后，在调控政策、金融政策及市场大环境下，近期楼市有回暖迹象，但恢复“元气”尚需时间；另外，西安市场步入改善时代，购房门槛不断拔高，楼市高峰期短期内不会出现。